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內容來自sina新聞

葉檀誰為地產泡沫局部崩盤買單

  興潤置業事件發酵,顯示為泡沫支付局部代價的時代已經開啟。

  資金實力不足、踏錯周期的房地產開發商首先付出代價。興潤置業雖然在奉化當地屬於大開發商,但在全國范圍內排不上號,融資能力有限在高利貸市場泥足深陷,隻要市場有風吹草動房地產資產價格下挫,開發商就在泥潭裡拔不足腿。

  此次犯難的沈氏父子在當地口碑不錯,樓盤質量好,危機時刻沒有一跑瞭之。並且,政府調控導致市場周期波動加劇、市場大幅震蕩難辭其咎。興潤置業相關人士表示,前幾年樓市好的時候,政府推地時把起拍價定得很高,導致企業高價拿地。現在樓市狀況不好瞭,政府仍在大量拍賣相鄰地塊,為瞭提高拍賣成交率,又把起拍價定得很低。企業面臨資產負債表崩潰的概率大增。

  媒體披露,參與興潤置業債務事件處置的政府人士分析,原來房產業形勢好,土地價值高,銀行樂見抵押貸款,放貸額度也大,但現在土地價格跌瞭,"比如長汀項目,原來評估土地有1000萬元/畝,現在同地段綠城[簡介 最新動態]買去的地,隻值328萬元/畝。"而興潤置業、銀行都是按照每畝1000萬元做出的市場規劃,如今資產價格下跌一半,建立在資產價格上的所有金融、實業規劃落空,壞帳水落石出。

  地方政府不會因此道歉,此前靠房地產與汽車行業拉動消費,帶動數十個行業是正確的,如今保持穩健的貨幣政策、甚至停貸首套房貸也是正確的,當交易中掌握土地這一重要定價權的一方不承擔任何風險,另一方承擔的就是全部風險,惟一的辦法就是保證現金流穩健,可以抵擋隨時而來的調控。

  恰恰在這方面,習慣瞭房地產增長的開發商過於輕心。從長周期來看,中國從住宅市場化之後,至今都處於上升周期,每次開發商信心降到低谷時,隨之而來的保增長就會讓開發商後悔沒有大量購入資產,沒有大量借錢開發,形成瞭條件反射,以至於風險預判能力不足,進入房地產行業者如過江之鯽,A股市場上超過六成企業涉足房地產。一個小風暴,足以讓不紮實的船傾覆海底。

  如今貨幣收緊,除非上市在國際市場有融資渠道,成為公眾公司有多國法律與投資者保護,否則,現金流不足進行高利貸借貸的開發商,首當其沖成為殉葬者。當地政府之所以對興潤置業從拯救到袖手準備後事,就是大環境的變化,當地市場的低迷,復雜的債權,讓拯救變得不現實。興潤置業的覆滅,提示浙江企業傢,任何行業都有風險,房地產也不例外,從事自己擅長的行業才是保全之本。而浙江的房地產泡沫從激進的溫州,進入在全國房地產市場上略顯溫和的寧波奉化,可以看出,泡沫覆沒的趨勢在擴大。

  其次付出代價的是進入高息金融鏈條的投資人,無論鄂爾多斯、還是寧波奉化,貨幣收緊導致民間高息金融無處不在,大傢在火中取栗,等著賺取因為資產負債表崩潰而垂死掙紮的企業主最後一桶金,這是不道德的,但初創期的市場不靠道德取勝。

  興潤置業的債權人主要是銀行,中新網向官方核實的數據顯示,欠貸涉及的銀行有19傢,包括農行、中信、恒豐、浙商、民生等銀行,相信24億的銀行貸款會有部分核銷,但大部分通過資產拍賣追回。問題在於個人債權,公司掌舵者沈氏父子先後於2013年11月23日和2014年1月24日因涉嫌非法吸收公眾存款罪被公安機關刑事拘留。有證據證實的非法吸收公眾存款7億多元,涉及98人(其中機關事業人員7人)。

  銀行與個人作為債權人擁有相同的權利,但個人的高息不受保護,不僅如此,目前奉化市成立的專案組和應急工作領導小組針對涉事機關事業人員,市紀委也已介入調查,機關事業單位人員將因為違紀受到追究。從銀行到個人,都會因為公司資不抵債清盤受損,根據償債順序,能夠拿回本金已是上上大吉。從超日債事件,到某些信托項目虧損,到此興潤置業債務處理,所有的投資者都應該認識到,進入高息市場就意味著高風險,央行與地方政府不再兜底,穩賺不賠的時代已經結束。與企業一樣,對投資者來說第一要義是安全,第二才是收益。

  興潤置業事件真正的風險在於,引發三四線城市房地產顯性、隱性信托風險的大規模爆發,是否會因為風險蔓延造成銀行資產負債表崩潰,而不是當地銀行核銷10億,或者高利貸者血本無歸,這不是決策者考慮的范圍。隻要風險不蔓延就不是大風險,從這個角度說,央行通過鄂爾多斯、溫州、奉化進行瞭實際壓力測試,台北市創業貸款二胎年息這比紙面測試要可靠得多。

  動蕩市場,別指望救世主,隻有自己控制住風險,徹底瞭解項目的風險、信用、贏利前景,才能救自己。





新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-03-23/07472657125.shtml

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謝孟靖

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